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23. September 2017 | 07:51 Uhr

Traumhaus mit Tücken

vom
Aus der Redaktion des Flensburger Tageblatts

Augen auf beim Hauskauf: Viele Immobilien sind in den kommenden Jahren nach gesetzlichen Vorgaben kostenintensiv zu modernisieren

shz.de von
erstellt am 22.Jun.2015 | 10:29 Uhr

Auf Käufer älterer Immobilien können in den kommenden Jahren hohe Investitionen zukommen: Sie müssen der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 entsprechen und Heizkessel austauschen oder für eine bessere Wärmedämmung sorgen. Und obwohl diese Modernisierungen sehr kostenintensiv sind – und dementsprechend bei den Verhandlungen über den Kaufpreis berücksichtigt werden sollten –, sind weder Verkäufer noch Makler verpflichtet, einen entsprechenden Hinweis zu geben.

Um unerwartete Ausgaben zu vermeiden, lohnt es sich deshalb, im Vorfeld eines Hauskaufes besonders vorsichtig zu sein und sich Zeit für eine gründliche Prüfung des Angebotes zu nehmen. Dabei ist ein grundsätzlicher Blick auf die Energieeffizienz des Gebäudes unerlässlich, denn sie beeinflusst den Wert der Immobile maßgeblich – auch für den Fall eines Weiterverkaufes.

Der Käufer sollte den Verkäufer direkt auf den Energieausweis des Hauses ansprechen und gezielt nach der Heizungsanlage, nach der Wärmedämmung von Dach und Außenhülle, nach Fenstern und Türen fragen. Daneben kann der Bezirksschornsteinfeger über Heizkessel und Wärmeleitungen Auskunft geben, das örtliche Bauamt weiß, ob das Haus den Anforderungen der EnEV entspricht und ob überhaupt eine Baugenehmigung vorliegt – denn das ist nicht immer selbstverständlich, selbst dann nicht, wenn das Haus im Grundbuch eingetragen und an die Versorgungs-Infrastruktur angeschlossen ist. Liegt keine Baugenehmigung vor, muss der Käufer im schlimmsten Fall damit rechnen, dass das Haus abgerissen wird. Das kann ihm auch mit späteren An- oder Umbauten passieren, wenn der Grundstückszuschnitt oder örtliche Bauvorschriften solche Veränderungen nicht zulassen. Das hat dann unmittelbar Bedeutung für die Freiheiten, die der neue Eigentümer im Umgang mit seinem Haus hat und das wiederum bestimmt den Wert der Immobilie mit.

Nicht nur das Gebäude, auch das Grundstück sollten Kaufwillige sorgfältig unter die Lupe zu nehmen: Welche Belastungen trägt es? Ist es frei zugänglich und frei von Rechten anderer? Oder ist vielleicht schon im Vorfeld ein Konflikt, etwa um ein bestehendes Wegerecht, mit den neuen Nachbarn zu klären? Und wie ist es mit dem „unverbaubaren Blick“? Nicht immer stimmen die Angaben eines Verkäufers mit der Wahrheit überein und lange Prozesse wegen einer möglichen Täuschung über eine umstrittene „zugesicherte Eigenschaft“ lassen sich durch die gründliche Überprüfung zum Vorteil aller im Vorfeld vermeiden.

Schließlich sollten Käufer in ihrer Kalkulationen die Zahlung der anfallenden Grunderwerbssteuer bedenken. Sie richtet sich in ihrer Höhe nach dem Kaufpreis. In Schleswig-Holstein wird sie mit 6,5 Prozent berechnet.

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