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Recht : Immobilie verschenken - Nur mit Rückfall-Klausel sinnvoll

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Immobilien zu Lebzeiten zu übertragen, ist eine Gratwanderung. Auf der einen Seite locken teils erhebliche Steuerersparnisse, auf der anderen Seite drohen finanzielle und familiäre Katastrophen. Schenkungen wollen deshalb wohlüberlegt sein.

shz.de von
erstellt am 05.Sep.2013 | 09:16 Uhr

Zwischen gut gemeint und gut gemacht liegt ein himmelweiter Unterschied. Das zeigt sich besonders deutlich beim Thema Immobilien-Schenkung. «Schon so mancher hat seine Großzügigkeit später bitter bereut», mahnt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht aus München. An erster Stelle sollte ihm zufolge immer die eigene Absicherung stehen.

«Niemand sollte die Augen vor möglichen Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder anderen Katastrophen verschließen», sagt er. Stattdessen gilt es, diese Szenarien im Vorfeld zu besprechen und bereits Lösungen, wie eine Rückabwicklung in bestimmten Fällen, in den Übergabevertrag zu schreiben.

Die Gründe für eine Schenkung sind vielfältig. «Manche Eltern wollen damit ihren Kindern später Erbschaftsteuer ersparen, manchen ist die Immobilie und deren Unterhalt einfach lästig und wieder andere wollen sich damit eine zusätzliche Rente sichern, indem sie ihr Häuschen gegen eine entsprechende Versorgungsleistung übertragen», zählt Steiner auf.

Eine Übertragung zu Lebzeiten hat zudem den Effekt, dass die Immobilie vor dem Zugriff des Staates geschützt ist. «Liegt eine Schenkung zehn Jahre oder länger zurück, kann der Sozialträger beispielsweise Kosten für Pflegeleistungen nicht mehr durch die Rückforderung einer verschenkten Immobilie des Pflegebedürftigen decken», erklärt Thomas Maulbetsch, Fachanwalt für Erbrecht und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein, aus Obrigheim. Auch dessen Kinder könne man trotz Unterhaltspflicht nicht zwingen, die geschenkte Immobilie zu verkaufen.

Jedes Kind kann alle zehn Jahre bis zu 400 000 Euro steuerfrei von seinen Eltern geschenkt bekommen - «sowohl vom Vater als auch von der Mutter», betont Wolfang Wawro, vom Deutschen Steuerberaterverband aus Berlin. Bei zwei Kindern könnten Eltern demnach bis zu 1,6 Millionen Euro ihres Vermögens binnen gut zehn Jahren übertragen, ohne dass der Nachwuchs darauf Schenkungsteuer zahlen muss.

Handelt es sich beim Geschenk um ein Grundstück, ermittelt das örtlich zuständige Finanzamt dessen Wert. Dieser liegt bei Immobilien meist rund zehn Prozent niedriger als der Verkehrswert. Individuelle Besonderheiten werden nicht berücksichtigt. Daher könne man durch ein externes Gutachten eines vereidigten Sachverständigen nachweisen, dass der Wert niedriger ausfällt, etwa weil das Dach marode ist oder das Haus in einer Einflugschneise des Flughafens liege. «Das lohnt sich meiner Erfahrung nach häufig», sagt Steuerberater Wawro.

Möchte man eine verschenkte Immobilie weiterhin selbst nutzen oder die Erträge daraus bekommen, kann man sich ein Wohnrecht sichern oder den sogenannten Nießbrauch vereinbaren. Letzteres gebe dem Schenker mehr Handlungsspielraum, und er könne die Immobile auch vermieten, sagt Fachanwalt Steiner. «Der Nießbrauch mindert zudem den Wert des Geschenks.»

Überträgt der Vater dem Sohn eine Immobilie im Wert von 500 000 Euro, müsste der Sohn sofort Schenkungsteuer zahlen, weil der Freibetrag mit 100 000 Euro überschritten wurde. Lässt sich der Vater aber den Nießbrauchsvorbehalt beim Notar eintragen, wird der sogenannte Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Liegt das Ergebnis unter 400 000 Euro fällt keine Schenkungsteuer an. «Eine spätere Erbschaftsteuer auf bereits verschenktes Vermögen ist ausgeschlossen - auch bei Immobilien», betont Steiner.

Der Anwalt warnt jedoch davor, allein aus steuerlichen Gründen eine Immobilie zu verschenken: «Man darf die emotionalen Auswirkungen nicht unterschätzen. Ein verschenktes Haus, ist nicht mehr mein Haus. Damit muss ich leben können.»

Auch deshalb ist die Gestaltung des Übergabevertrags bei Schenkungen wichtig. «Ohne Rückfallrechte für den Übergeber sollte eine Übergabe nie erfolgen», betont Fachanwalt Maulbetsch. Nur so sei gewährleistet, dass bei unerwarteten Ereignissen das Häuschen nicht in die «falschen Hände» gerate. In einer Rückfallklausel könne unter anderem vereinbart werden, dass das an den Sohn verschenkte Häuschen wieder an den Vater zurückgeht, falls der Sohn vor dem Vater stirbt, geschäftsunfähig wird oder Insolvenz anmelden muss.

Kommt es zu solch einer im Vertrag verankerten Rückabwicklung, fallen auch keine Steuern an, sagt Maulbetsch. Würde es hingegen keine solche Klausel geben und der ledige, kinderlose Sohn vor seinem Vater sterben, würde die Immobilie zwar auch an den Vater als gesetzlichen Erben zurückgehen. Da ein Vater im Erbfall aber nur einen Freibetrag von 100 000 Euro hat, könnte Erbschaftsteuer anfallen. Kein Rückfallrecht könne jedoch für den Fall vereinbart werden, dass sich Vater und Sohn entfremden. «Dieses zwischenmenschliche Risiko kann man nicht absichern.»

Broschüre des Bundesjustizministeriums

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