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Bauen & Wohnen

24. Oktober 2017 | 04:29 Uhr

Voll auf Kredit, voll auf Risiko

vom
Aus der Redaktion des Flensburger Tageblatts

Fallen bei der Eigenheimfinanzierung / Immer deutlich mehr als ein Prozent Tilgung einplanen

shz.de von
erstellt am 25.Apr.2015 | 02:44 Uhr

Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen trauen sich viele Verbraucher, einen hohen Kredit aufzunehmen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Denn die Finanzierung scheint trotz hoher Immobilienpreise erschwinglich, selbst ohne Eigenkapital. Das hat zunächst den Vorteil, dass Bauherr oder Käufer weiter liquide bleiben. Die Vollfinanzierung hat jedoch auch Nachteile. Vier Fallstricke im Überblick:

>Brutto- und Netto-Finanzierung: Von Vollfinanzierung reden Experten, wenn der angehende Immobilienbesitzer einen Kredit über 100 Prozent des Kaufpreises aufnimmt. Das ist die Netto-Finanzierung. Darüber hinaus müssen Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer sowie Umzug und Renovierung einkalkuliert werden. Diese Posten zusammengenommen entsprechen der Brutto-Finanzierung.

Wer sich das Geld für diese Zusatzausgaben leihen will, benötigt deutlich mehr als eine 100-prozentige Finanzierung. Die meisten Banken lassen sich entweder nicht darauf ein oder verlangen einen Risikoaufschlag in Form höherer Kreditzinsen. Michael Knobloch vom Institut für Finanzdienstleistungen (iff) in Hamburg rät daher, mindestens die Nebenkosten und den Umzug aus dem Eigenkapital zu bestreiten.

>Laufzeit und Tilgung: Wer viel Geld aufnimmt, stottert mitunter lange ab. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit nur 1 Prozent Tilgung kann es lange dauern, bis die Hypothek abbezahlt und der Immobilienbesitzer endlich Herr im eigenen Haus ist. Christiane Kienitz, Referentin für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherberatung Hessen, rechnet vor: Ein Darlehen von 150 000 Euro wird über zehn Jahre festgeschrieben. Der effektive Zinssatz beträgt 1,5 Prozent pro Jahr, die Tilgungsrate liegt bei 1 Prozent. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld immer noch rund 133  800 Euro.

Wie lange es dauert, bis der Kredit dann voll zurückgezahlt ist, hängt unter anderem von dem dann bei der Anschlussfinanzierung fälligen Zinssatz ab. Müssen für die Restschuld 6 Prozent Zinsen gezahlt werden, ergibt sich laut Kienitz eine Gesamtlaufzeit für das Darlehen von mehr als 34 Jahren. Liegt der Anschlusszinssatz bei 3,5 Prozent, ist das Darlehen nach fast 44 Jahren zurückgezahlt. Solange steht die Bank mit im Grundbuch.

>Anschlussfinanzierung und Preisschwankungen: In Hypothekenverträgen wird üblicherweise eine Zinsbindung von zehn Jahren festgeschrieben.

Steigen die Zinsen, wird es bei einer Vollfinanzierung mit Ablauf der Frist eng. „Hohe Folgerate bei der Anschlussfinanzierung“, fasst Kienitz das Phänomen zusammen.  Ein weiteres Risiko sieht Michael Knobloch in Marktpreisschwankungen.

Sinkende Immobilienpreise oder Wertverlust könnten Kreditnehmer in die Bredouille bringen, die sich von Haus oder Wohnung noch während der Kreditlaufzeit trennen müssen. „Sie haben für 350  000 Euro gekauft, können aber nur für 300  000 Euro verkaufen“. 

>Werthaltigkeit und Wechselfälle des Lebens: Die niedrigen Zinsen verlocken zur Aufnahme hoher Hypotheken. In der Annahme „das geht schon“ neigen einige kaufwillige Verbraucher nach Einschätzung des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst zur Selbstüberschätzung: „Ich lebe in einer Luxuswohnung, dann kaufe ich auch eine Luxuswohnung.“ Ob das Objekt sein Geld wert ist, darüber gehen die Meinungen oft auseinander. Während der Kreditnehmer für die Traumwohnung eine halbe Millionen Euro auf den Tisch blättern will, will die Bank nur ein Darlehen über 400 000 Euro gewähren. Aus ihrer Sicht entspricht das einer 100-Prozent-Finanzierung.

>Scheidung, Kinder, Jobverlust, Krankheit: Bei einer Vollfinanzierung schlägt jede Veränderung des Einkommens sofort ins Kontor. Wer bereits mit der Rate an die Grenze gegangen ist, hat normalerweise keine Chance mehr, finanzielle Engpässe aufzufangen. Droht dann der Notverkauf, ist das Desaster da.  

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