ANZEIGE: finesse Immobilien : Umzug für den Traumjob – Was mache ich mit meiner Immobilie?

Author: iStock/Robert Daly

 

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28. Januar 2022, 00:01 Uhr

Die Arbeitswelt wird immer flexibler. Das gilt auch räumlich: Für den Traumjob sind viele Menschen bereit, den Wohnort zu wechseln. Doch was passiert, wenn man sich Wohneigentum angeschafft hat? Ist eine Vermietung sinnvoll? Sollte man verkaufen? Martin Mohrdieck von finesse Immobilien weiß, wo die Tücken und Chancen liegen. Ein Interview.

Herr Mohrdieck, fangen wir vielleicht mal ganz vorne an: Macht es überhaupt Sinn, sich eine Immobilie zu kaufen, wenn die Möglichkeit besteht, dass man aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln muss?

Das kommt immer auf den Einzelfall an. Wenn ich zum Beispiel durch eine Erbschaft zu Vermögen gekommen bin, macht es bei den gegenwärtigen Zinsen Sinn zu investieren – in Aktien, Fonds oder eben Immobilien. Letztere sind gut geeignet für Menschen, die sich nicht mit dem Auf und Ab der Finanz- und Aktienmärkte beschäftigen und ihr Vermögen trotzdem vor Negativzinsen schützen wollen. Wenn ich nun gleichzeitig weiß, dass ich aus beruflichen Gründen häufige Standortwechsel habe, muss ich abwägen: Lohnt sich für mich eine Immobilie als reine Wertanlage? Oder: Kaufe ich trotzdem und verkaufe dann wieder, wenn ich umziehen muss? Das sind immer Einzelfallbetrachtungen – wie im Übrigen die Immobilie selbst auch, wo ich meine Entscheidung auch von Faktoren wie dem Preis, dem Zustand oder der Lage abhängig machen würde. Zusammengefasst: Ja, grundsätzlich kann es sich lohnen, denn die Immobilienpreise steigen abhängig von Objekt und Standort immer noch.

Wenn der Ortswechsel nicht absehbar war und eine Immobilie im Spiel ist: Sollte man in diesem Fall Wohnung oder Haus behalten und vermieten
oder lieber verkaufen?

Auch das kommt auf den Einzelfall an. Es gibt für beide Varianten Argumente: Für die Vermietung spricht, dass man ins alte Zuhause zurückkehren kann, wenn die Lebenswege einen wieder zurück in die alte Heimat führen. Dafür gibt es dann die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden. Um diese Variante finanzieren zu können, muss die Immobilie vermietet werden – und dabei sind einige Dinge in Betracht zu ziehen. Zunächst: Zu Beginn sollte eine realistische Bestandsaufnahme der Einnahmen und Ausgaben gemacht werden. Eine solche lässt die Vermietung häufig in einem doch nicht ganz so vorteilhaften Licht erscheinen, da nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können und die Eigentümer für Instandhaltung zuständig bleiben. Weiterhin besteht das Leerstand-Risiko, was bedeutet, dass man besser mit elf statt mit zwölf Monatsmieten im Jahr kalkulieren sollte. Der Gewinn aus der Vermietung muss versteuert werden. All das führt dazu, dass die Gewinne aus einer Vermietung häufig überschaubar bleiben – und damit der Verkauf die bessere Alternative ist.

 
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Was muss man beachten, wenn die Immobilie verkauft werden soll?

Auch hier gibt es einige Stolpersteine. Grundsätzlich wird beim Hausverkauf eine Spekulationssteuer fällig. Die Höhe bemisst sich nach dem Wertzuwachs und dem jeweiligen Einkommenssteuersatz. Es gibt allerdings Ausnahmen, in denen der Eigentümer nichts an den Fiskus zahlen muss: Und zwar, wenn die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft wurde, oder wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Wenn ich jetzt in eine andere Stadt ziehen muss und beide Faktoren nicht gegeben sind, muss ich Steuern zahlen. Ein weiterer Punkt ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Banken geltend machen können.

Vorfälligkeitsentschädigung? Könnten Sie das bitte erläutern?

Zunächst die gute Nachricht: Wer ein Haus verkaufen möchte oder muss, obwohl es noch nicht abbezahlt ist, hat das Recht, den Kreditvertrag vorzeitig zu kündigen. Meist kann der Restbetrag aus dem Verkaufserlös getilgt werden. Insofern steht ein laufender Kredit dem Verkauf nicht im Weg. Um die Banken durch dieses Recht nicht zu benachteiligen, gibt es aber das Konstrukt der Vorfälligkeitsentschädigung, das unabhängig von den Gründen des Verkaufs, geltend gemacht werden kann. Und zwar innerhalb von 10 Jahren nach Auszahlung des Darlehens. Die Höhe bemisst sich nach dem Schaden, der dem Kreditgeber entstanden ist. Hat der Kreditnehmer zum Beispiel zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent abgeschlossen und das Kreditinstitut kann nun das frühzeitig zurückgezahlte Geld nur zu 1 Prozent weiterverleihen, ist ein Schaden von 1,5 Prozent entstanden. Diesen kann sich der Kreditgeber über die Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen. Wichtig ist, dass man sich vom Fachmann begleiten lässt, denn die Berechnungen der Banken wurden häufig als intransparent kritisiert.

Spricht denn dann eigentlich noch etwas für den Verkauf?

Ja, einiges. Ich komme gleich darauf zurück. Aber einen Punkt noch zur Vorfälligkeitsentschädigung: Es gibt Möglichkeiten, sie zu umgehen. Wenn im Umzugsfall in der neuen Stadt ebenfalls eine Immobilie erworben werden soll, kann das offene Darlehen zur Finanzierung genutzt werden. Dafür muss die Bank zustimmen und es auf die neue Immobilie übertragen, was in der Regel kein Problem ist. Nun aber zum Vorteil des Verkaufs. Der ist kurz und knapp auf den Punkt gebracht. Das beste Pro-Argument ist nämlich die Marktlage. Man kann momentan sehr gute Preise für Immobilien erzielen. Ob die Immobilienpreise weiterhin in der Geschwindigkeit steigen, in der sie es in den vergangenen Jahren getan haben, ist nicht garantiert. Aber mit einem Verkauf eventuell in Kombination mit dem Altkredit ließe sich dann natürlich auch eine Wunschimmobilie in einer neuen Stadt erwerben.

Und wenn man sich dann dafür entschieden hat zu verkaufen,
worauf sollte man achten?

Ein Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, an dem an einigen Ecken und Enden Fehler passieren können. Klar, Fehler passieren immer, wenn Menschen im Spiel sind, aber beim Immobilienverkauf können sie schnell teuer werden. Insofern rate ich – nicht aus Eigennutz, sondern aus Erfahrung – dazu, einen Makler hinzuzuziehen. Schon bei der Wertermittlung ist Know-how von großer Hilfe. Ein regionaler Makler kennt die Begebenheiten vor Ort, weiß was realistisch ist und kann oft mehr herausholen als ein Privatverkäufer. Rechtliche Beratung gehört ebenso zu seinen Aufgaben wie die Beschaffung der notwendigen Unterlagen, der Erstellung eines erfolgsversprechenden Exposés und die Auswahl eines passenden, vertrauenswürdigen Käufers. Zusammengefasst würde ich sagen, dass ein Maklervertrag gleich drei Vorteile bringt: mehr Geld, mehr Zeit und bessere Nerven. Und das kann jemand, der aus beruflichen Gründen den Ort wechseln muss, sicherlich sehr gut gebrauchen.

Vielen Dank für das Gespräch!

Hamburg: Elbchaussee 18 · 22765 Hamburg · 040 - 769 950 35
Alstertal: Lottbekheide 4 · 22395 Hamburg · 040 - 769 950 35
Pinneberg: Damm 37 · 25421 Pinneberg · 04101 - 480 000
Elmshorn: Holstenstraße 15 · 25335 Elmshorn · 04121 - 701 60 30

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