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Hygiene und Steuerpflicht : Ferienwohnung: Tipps für Vermieter

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Eine Hütte im Grünen, eine Wohnung in der Stadt oder ein Haus am Meer - für viele ist das ein Traum. Wer seine Immobilie vermieten will, sollte sich vorher mit den Behörden in Verbindung setzen. Sonst droht schnell Ärger.

Mancher hat eine Zweitwohnung in einer anderen
Stadt, die er nur selten nutzt. Ein anderer hat auf dem von den
Eltern geerbten Bauernhof so viel Platz, dass es lukrativer
erscheint, ihn als Wohnraum zu vermieten, als das Gebäude weiter als
Stallung zu nutzen. Es kann viele Gründe geben, in das Geschäft der
Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Doch ob Gewerbeanmeldung,
Hygienevorschriften oder Steuerpflicht: Die Behörden stellen einige
Anforderungen an Vermieter.

Und diese können je nach Ort und Behörde unterschiedlich sein. «Wir
empfehlen daher allen Vermietern von Ferienwohnungen, sich mit dem
örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen», sagt Elena Wlatschkov
vom Deutschen Tourismus-Verband (DTV) in Berlin. «Unserer Erfahrung
nach schätzen die meisten Behörden die Vermietung von Ferienwohnungen
als Gewerbe ein und verlangen entsprechend eine Gewerbeanmeldung.»
Und diese zieht auch die Gewerbesteuerpflicht nach sich. In manchen
Bundesländern gibt es zudem Regelungen, die eine Zweckentfremdung von
Wohnraum untersagen. Das heißt, Wohnungen können nicht einfach an
Urlauber vermietet werden.

Wer nur ab und zu zwei Zimmer vermietet, würde sich diesen Aufwand
gern sparen. Doch das individuelle Beratungsgespräch ist sinnvoll,
weil die Ansichten je nach Kommune auseinandergehen können. «Es gibt
zum Beispiel die Auffassung, dass ein Gewerbe erst dann vorliegt,
wenn in großem Umfang vermietet wird, eine Rezeption für die
Organisation der Vermietung mehrerer Räumlichkeiten besteht und
Zusatzangebote wie Frühstück angeboten werden», sagt Wlatschkov. Ein
anderes Gewerbeamt schätze die Situation aber möglicherweise anders
ein. Mit pauschalen Kriterien wie der Bettenzahl sei die Frage
jedenfalls nicht sicher geklärt.

Nach Angaben der IHK Berlin können eine erhebliche Anzahl an
Wohnungen und Betten, ein schneller Mieterwechsel, die Übertragung
der Verwaltung auf einen Dritten und Angestellte für
Zusatzdienstleistungen wie Reinigungs-, Wäsche- oder Handtuchservice
und Frühstücksangebot Hinweise auf ein Gewerbe sein.

Grundsätzlich sind laut Wlatschkov keine besonderen
Hygienevorschriften vom Gesundheitsamt zu erfüllen. Wer allerdings
ein «gastronomisches Angebot» macht und zum Beispiel einen
Brötchenservice oder Frühstück für seine Gäste bereithält, muss das
Infektionsschutzgesetz beachten, sagt Wlatschkov. Dieses regelt
jeglichen Umgang mit Fleisch- und Milcherzeugnissen. Schon das
Anrichten von Aufschnitt auf einer Servierplatte kann dazu gehören.
Auch mit Blick auf die Gesundheitsvorschriften gelte daher: «Klären
Sie beim Gewerbeamt, ob Ihr Betrieb unter Hygienebestimmungen fällt.»

Die einstige «gaststättenrechtliche Erlaubnis für
Beherbergungsbetriebe» ist allerdings bereits 2005 entfallen. Sie sah
laut DTV vor, dass jeder Betrieb mit mehr als acht Betten eine
Konzession benötigte, wenn er Speisen und Getränke ausgab. Beschränkt
sich das auf Übernachtungsgäste, ist das heute nicht mehr notwendig.
Erst wer an auswärtige Gäste Essen und Trinken verkauft, benötigt
eine solche Erlaubnis.

Auch steuerlich ist einiges zu beachten. Zwar besteht in den meisten
Fällen keine Gewerbesteuerpflicht, wie Uwe Rauhöft, Geschäftsführer
des Neuen Verbands der Lohnsteuerhilfevereine (NVL) in Berlin
erläutert. «Meist besteht ein Gewerbe erst dann, wenn Vermieter auch
Nebenleistungen wie Frühstück anbieten und ich so viel Raum vermiete,
dass ich eine laufende Gästebetreuung und eine Rezeption benötige.»

Doch grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und
Verpachtung der Einkommensteuerpflicht. «Ich muss also in der
Steuererklärung die Anlage V ausfüllen», sagt Rauhöft. Im Gegenzug
können sie aber auch Ausgaben für die Ferienwohnung - Strom, Gas,
Versicherung, Renovierungsaufwendungen oder Ausstattungsgegenstände -
in unterschiedlicher Höhe bei den Einnahmen gegenrechnen und
verringern so ihre Steuerlast.

Auch die Umsatzsteuerpflicht gilt im Grundsatz, ob Gewerbe oder
nicht. Wenn die jährlichen Einnahmen aber unter der Grenze von 17 500
Euro bleiben, können Steuerzahler die sogenannte
Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. «Der Vorteil davon
besteht darin, dass ich keine Umsatzsteuer auf den Mietpreis
aufschlagen muss und auch nicht zum Einreichen einer
Umsatzsteuervoranmeldung verpflichtet bin», fügt Rauhöft hinzu. So
können Vermieter die Wohnung günstiger anbieten, denn der Aufschlag
von 19 Prozent Umsatzsteuer erhöht den Preis erheblich.

Vom Amt geprüft wird häufig, ob die Wohnung tatsächlich nur zur
Vermietung dient oder ob sie auch selbst genutzt wird. Denn dann
können Steuervorteile entfallen. «Der Nachweis einer ganzjährigen
Vermietung ist aber vergleichsweise einfach», erklärt Rauhöft. Die
Finanzverwaltung akzeptiert es gemeinhin als Nachweis, wenn jemand
zum Beispiel einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung an
Interessenten beauftragt. Dafür reicht laut dem Experten auch das
Einstellen des Angebots auf entsprechenden Internet-Portalen aus.

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erstellt am 19.Mai.2014 | 06:00 Uhr

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