Mietrecht im BGB : Bei einer Mieterhöhung hat der Vermieter Fristen einzuhalten

<p>Mieterhöhungen kommen meistens durch steigende Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen zustande. </p>

Mieterhöhungen kommen meistens durch steigende Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen zustande.

Der Vermieter muss die Erhöhung der Miete begründen können und sich dabei ans Mietrecht halten, der Mieter muss zustimmen.

<p>Lisa-Marie Spring</p> von
11. Oktober 2018, 07:56 Uhr

Über die Bekanntgabe einer Mieterhöhung freut man sich als Mieter eigentlich nie. Gerade dann, wenn diese besonders hoch oder nicht nachvollziehbar ist, ist der Frust groß und Ärger mit dem Vermieter meistens vorprogrammiert. Dabei ist es nur von Vorteil, wenn Mieter eine rechtswidrige oder fehlerhafte Mieterhöhung erkennen können. Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Dich wichtigsten Informationen zur Mieterhöhung und den Betriebskosten.

Welche Kostenarten in die Betriebskostenabrechnung gehören

Ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist, ist nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich. Die monatliche Miete, Warm- oder Bruttomiete genannt, setzt sich aus mehreren Posten zusammen. Diese lassen sich unter den Begriffen Kalt- oder auch Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung zusammenfassen. Die Kaltmiete wird für die Nutzung des gemieteten Objekts erhoben, die Nebenkostenvorauszahlung für insgesamt 17 Kostenarten:

  • Laufende öffentliche Beiträge an Verbände
  • Kaltwasserversorgung
  • Entwässerung (Abwasserentsorgung)
  • Heizungsversorgung
  • Warmwasserversorgung
  • verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung
  • Personen- und Lastenaufzug
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung von Außenanlagen und Bereichen, die von allen Bewohnern genutzt werden
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Lohn- und Materialkosten für den Hausmeister-Service
  • Kosten einer Gemeinschaftsantennenanlage und Kabelverteileranlage
  • Einrichtungen der Wäschepflege (z. B. Waschmaschinen und Trockner zur allgemeinen Nutzung)
  • Sonstige fortlaufende und regelmäßige Betriebskosten

Diese Kosten werden im Voraus vom Mieter bezahlt und müssen allesamt fortlaufend sein. Instandhaltungs- und Reparaturkosten werden somit nicht beachtet. Der Vermieter muss mindestens alle zwölf Monate eine Betriebskostenabrechnung machen und diese innerhalb von zwölf Monaten an den Mieter übermitteln. Dabei werden die tatsächlich entstandenen Kosten berechnet und verglichen, ob die monatliche Vorauszahlung des Mieters höher oder niedriger war. Dementsprechend muss er dann nachzahlen oder erhält eine Rückzahlung. Erhöhen die Nebenkosten sich langfristig, ist es daher auch aus Sicht des Mieters sinnvoll, eine höhere Vorauszahlung zu leisten. Schätzungsweise ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft, weshalb eine Kontrolle der aufgeführten Kostenarten und das Nachrechnen der genannten Kosten empfohlen werden. Fürs Heizen wird oft zu viel bezahlt. Ob man selber davon betroffen ist, kann man über einen Heizkostenrechner überprüfen und gegebenenfalls seinen Vermieter auf den Missstand aufmerksam machen.

Unter diesem Link die Heizkosten prüfen: https://www.heizspiegel.de/

Erhöhung der Kaltmiete ist nicht immer zulässig

Eine höhere Warmmiete kann aber auch mit einer Erhöhung der Kaltmiete zusammenhängen. Diese darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden, in manchen Bundesländern aufgrund von Wohnraumknappheit sogar nur um 15 Prozent. Eine Ausnahme ist die Staffelmiete, die häufig bei zeitlich begrenzten Mietverhältnissen gewählt wird und bei der Zeitpunkt und Höhe von Mieterhöhungen von vornherein festgelegt werden. Weitere Mieterhöhungen sind dann aber nicht mehr zulässig.

Ebenfalls nicht zulässig ist eine Mieterhöhung, wenn die letzte Erhöhung oder sogar das Mietverhältnis vor weniger als ungefähr 15 Monaten wirksam geworden ist. Diese 15 Monate setzen sich aus einer Sperrfrist von zwölf Monaten und einer Überlegungsfrist, die im Monat der angekündigten Mieterhöhung beginnt und nach Ablauf der zwei folgenden Monate endet, zusammen.

<p>Über die Modernisierung und die finanziellen Folgen muss der Vermieter den Mieter im Voraus schriftlich in Kenntnis setzen.  </p>
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Über die Modernisierung und die finanziellen Folgen muss der Vermieter den Mieter im Voraus schriftlich in Kenntnis setzen. 

 

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Während der Überlegungsfrist kann der Mieter prüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist und er dieser zustimmt. Als rechtsverbindliche Zustimmung wird auch die Zahlung der höheren Miete gewertet. Um ein Gefühl für die Höhe der Miete zu bekommen, lohnt sich ein Blick auf den örtlichen Mietspiegel, über den man sich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung oder bei Mieter- und Vermieterverbänden informieren kann. Ein häufiger Grund für eine Mieterhöhung sind Modernisierungsmaßnahmen. Über diese und die geplante Erhöhung – sie darf maximal elf Prozent hoch sein – hat der Vermieter den Mieter drei Monate vor Beginn zu informieren. Bis zum Folgemonat kann der Mieter dann außerordentlich kündigen und ausziehen. Dieses Sonderkündigungsrecht steht ihm bei jeder Mieterhöhung zu.

(Mit ARAG-Presseservice, mietrecht.org und nebenkostenabrechnung.com)

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