Hintergrund : Wen betrifft die 40-60-Regelung

Straßen wie der Uasterjen in Morsum sind von der Überplanung betroffen.
Straßen wie der Uasterjen in Morsum sind von der Überplanung betroffen.

Wer muss künftig 40 Prozent seiner Geschossflächen an Dauerwohner vermieten und wen betrifft die neue Regel nicht: Die SR klärt auf.

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16. Juli 2015, 05:38 Uhr

Seit Wochen sorgt die Regelung für Aufregung, dass in Gebieten auf der gesamten Insel, die neu überplant werden, künftig bei einem Verkauf von Häusern mindestens 40 Prozent der Geschossfläche als Dauerwohnraum genutzt werden müssen. So soll sichergestellt werden, dass nicht noch mehr Dauerwohnraum auf der Insel verloren geht. Grundstücksbesitzer und Makler bezeichneten dies als „kalte Enteignung durch die Hintertür des Baurechts“, Hausbesitzer befürchten dramatische Wertverluste ihres Eigentums und auch eine sinkende Kreditwürdigkeit. Die Sylter Rundschau hat bei Inselverwaltung und Bauamt nachgefragt, welche Auswirkungen die Neuregelungen haben, für welchen Personenkreis sie gelten und was damit erreicht werden soll.

Was ist die 40-60-Regelung?

Ein komplexes Thema, dass sich am besten anhand von verschiedenen Fällen erklären lässt.

Fall a) Ein Insulaner verkauft sein Haus an einen Festländer, der das Haus als Zweitwohnsitz nutzt. So lange der neue Eigentümer keine wesentlichen Umbauten vornimmt, darf er das – die 40-60-Regelung greift also nicht.

Fall b) Der neue auswärtige Eigentümer eines Sylter Hauses baut dieses zum Zweitwohnsitz um oder reißt es ab und errichtet ein neues Gebäude: Jetzt greift die 40-60-Regelung – er muss mindestens 40 Prozent der Geschossfläche als Dauerwohnraum vermieten.

Fall c) Jemand kauft ein Haus, in dem Ferienvermietung bisher genehmigt betrieben wurde. Der neue Eigentümer baut nichts um und vermietet weiterhin komplett an Urlauber – aufgrund der geltenden Baugenehmigung greift die 40-60-Regelung nicht.

Fall d) Jemand errichtet neu ein Haus zur Ferienvermietung. Reine Ferienvermietung ist ihm allerdings nicht erlaubt: Er muss mindestens 40 Prozent der Geschossfläche als Dauerwohnraum vermieten.

Fall e) Ein Insulaner lebt mit seiner Familie in seinem Elternhaus. Er vermietet nicht an Feriengäste. Da das Gebäude schon zu 100 Prozent als Dauerwohnraum genutzt wird, muss er auch bei massiven Umbauten nicht an andere vermieten.

Fall f) Ein Zweitwohnungsbesitzer baut sein Sylter Haus massiv um. Auch ihn trifft die 40-60-Regelung – das heißt: Er darf sein Haus nicht mehr als Zweitwohnung nutzen, sondern nur noch zur Ferien- und/oder Dauervermietung.

Gilt diese Regelung überall auf der Insel Sylt?

Ja, falls ein Gebiet für Dauerwohnen und Feriennutzung überplant wird. Solche Pläne gibt es für zahlreiche Regionen auf der Insel. Der Mindestanteil von 40 Prozent für Dauerwohnen ist eine Empfehlung des gesamtinsularen Wohnraumentwicklungskonzeptes. Die Landesplanung legt Wert darauf, dass dieses Konzept auf der Insel auch umgesetzt wird. Dem Konzept haben die Kommunalpolitiker der Gemeinde Sylt und die aus List, Kampen sowie Wenningstedt-Braderup bereits zugestimmt – auch, wenn ihnen offenbar die Konsequenzen nicht klar waren. Hörnum entscheidet darüber voraussichtlich auf der nächsten Gemeindesitzung im August. Mittelfristig sollen alle Gebiete überplant werden. Außerdem soll es auch Überplanungen ohne 40-60-Regelung geben. Das könnte zum Beispiel dort der Fall sein, wo schon jetzt kaum noch Insulaner, sondern fast nur Zweitwohnungsbesitzer leben. Darüber hinaus sind laut Bauamt allerdings auch B-Pläne denkbar, die sogar eine 60-40-Regelung oder nur eine 30-70-Regelung enthalten.

Welche Gebiete sollen künftig so überplant werden?

Von der Politik verabschiedet ist bisher ein Bebauungsplan in Rantum. Im öffentlichen Verfahren sind derzeit Pläne für Morsum, Tinnum und Westerland. Schritt für Schritt sollen weitere hinzukommen, auch außerhalb der Gemeinde Sylt. Das Bauamt rechnet damit, bis Ende des Jahres fünf bis sechs Gebiete überplant zu haben – die Zustimmung der Politik vorausgesetzt.

Was soll diese Regelung bewirken?

Erklärtes Ziel ist ein Stopp der weiteren Verdrängung von Dauer- und Ferienwohnungen durch Zweitwohnungen. Denn dadurch würden Insulaner und Feriengäste erheblich benachteiligt. Weiterhin funktionierende Nachbarschaften, Feuerwehr, Schulen, Arztpraxen und dörfliche Strukturen sollen erhalten und der Ausverkauf von Sylter Flächen an Ortsfremde gebremst werden. Ausdrücklich gesichert werden soll auch der für Sylt typische und seit Jahrzehnten gewachsene Nutzungsmix von Dauerwohnen und der Vermietung von Ferienwohnungen.

Aber darf die Insel so einen Eingriff in das Eigentum Einzelner überhaupt vornehmen?

Die Verwaltung ist nach juristischen Prüfungen der Ansicht, dass die 40-60-Regelung zulässig ist – ob sie allerdings vor Gericht Bestand hat, ist noch nicht klar. Der stellvertretende Bürgermeister Carsten Kerkamm glaubt dagegen, dass die Rechtswirksamkeit noch nicht abschließend geklärt ist. Auch ihre wirtschaftlichen und touristischen Folgen seien bisher nicht geprüft.

Was passiert, wenn die Regelung nicht eingehalten wird?

Zunächst muss das Bauamt überhaupt erfahren, dass jemand gegen die 40-60-Regelung verstößt. Dann käme die Bauaufsicht des Kreises ins Spiel, die eine Einhaltung der Regelung drängen wird.

Dürfen Grundstücke überhaupt noch zur Errichtung von Zweitwohnsitzen verkauft werden?

Ja, wenn die individuellen Baupläne dies zulassen oder wenn sie sich nicht in einem überplanten Sondergebiet befinden, auf dem nur Dauerwohnen und Ferienwohnungen erlaubt sind.



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