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Wohnraum auf Sylt : Sylter Bebauungspläne sind rechtmäßig

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Aus der Redaktion der Sylter Rundschau

Zwei Kläger scheitern vor dem Bundesverwaltungsgericht: Sie wollten reine Ferienobjekte dort errichten, wo auch Dauerwohnraum vorgeschrieben ist.

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erstellt am 20.Okt.2017 | 04:32 Uhr

Gemeinden dürfen in ihren Bebauungsplänen grundsätzlich so genannte Sondergebiete festsetzen, in denen parallel eine ständige Wohnnutzung und auch Ferienwohnungen vorgeschrieben sind, das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig am Mittwoch entschieden. In zwei Verfahren – eines die Gemeinde Sylt, das andere die Stadt Norderney betreffend – sind Grundstückseigentümer, die reine Ferienobjekte errichten wollten, mit ihren Klagen auch in höchster Instanz gescheitert. Außerdem hat das Bundesverwaltungsgericht mit dem Urteil ein Stück weit seine eigene Rechtsprechung aus dem Jahr 2013, in dem die Vereinbarkeit von Tourismusbeherbergung und Dauerwohnen in einem Sondergebiet grundsätzlich abgelehnt wurde, wieder eingeschränkt.

In dem Sylter Verfahren hatte die Hamburger Omnia Düne GmbH gegen den Bebauungsplan geklagt. Es ging um ein neu errichtetes Haus mit zwei Wohnungen, in dem ausschließlich Ferienappartements entstehen sollten. Dies jedoch lehnten die Behörden der Gemeinde Sylt im September 2015 ab. Laut einem Bebauungsplan aus dem Jahr 2012 sei dort ein Sondergebiet gemäß Paragraf  11 Baunutzungsverordnung festgelegt, also müsse in jedem Haus mindestens eine Dauerwohnung vorhanden sein. Der Bebauungsplan sei wirksam, die Erfüllung dieser Voraussetzung aber nicht gesichert. Nach einem erfolglosem Antrags- und Widerspruchsverfahren hatte das Verwaltungsgericht Schleswig eine erste Klage der Eigentümerin abgewiesen.

Ähnlich in dem Verfahren in Norderney: Dort setzt der B-Plan ein „sonstiges Sondergebiet“ fest, das überwiegend der Einrichtung von  Dauerwohnungen und nur untergeordnet der Fremdenbeherbergung dienen soll. Je Gebäude ist mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen und außerdem ist die Anzahl der Ferienappartements auf zwei je Wohngebäude begrenzt. Den dagegen erhobenen Normenkontrollantrag hatte bereits das Oberverwaltungsgericht Lüneburg abgelehnt.

 Die Revisionen in beiden Fällen blieben jetzt erfolglos, das oberste Gericht hält die Bebauungspläne für wirksam. Dauerwohnen und Ferienwohnungen sind nicht unvereinbar, wenn deren Nutzungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen, also „unter einem Dach“ ausgeübt werden.

Das Bundesverwaltungsgericht habe mit seiner Entscheidung die Rechtsauffassung des Kreises Nordfriesland bestätigt und darüber hinaus Rechtssicherheit für sämtliche Fremdenverkehrsgebiete in Deutschland geschaffen, betonte Kreissprecher Hans-Martin Slopianka. Wäre die Kombination von Ferienwohnen und Dauerwohnen nicht zulässig gewesen, hätte dies zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans der Gemeinde Sylt geführt. Das höchste Gericht hält den Bebauungsplan jedoch für wirksam.

 Nach Auffassung der Bundesrichter in Leipzig stünden  in diesen Plänen das Ferienwohnen und das Dauerwohnen gleichberechtigt nebeneinander, zumindest sei das Dauerwohnen in dem betroffenen Gebiet nicht eindeutig vorrangig. Weiterhin stellte das Bundesverwaltungsgericht nunmehr klar, dass Dauerwohnungen und Ferienwohnungen auch in einem Sondergebiet miteinander vereinbar seien, weil Ferienwohnungen sich von Wochenendhäusern und Ferienhäusern in ihrer Auswirkung unterschieden.

„Das Bundesverwaltungsgericht hat damit das Planungsermessen der Gemeinden gestärkt. Sie sind demzufolge befugt, Bebauungspläne so zu gestalten, dass Dauerwohnen und Ferienwohnungen in einem Gebäude – eine durchaus übliche Kombination in vielen Orten – planungsrechtlich gesteuert werden, wodurch mittelbar auch Umnutzungen zu Zweitwohnsitzen unterbunden werden“, sagte der Leiter des Fachbereiches Kreisentwicklung, Bau, Umwelt und Kultur des Kreises Nordfriesland, Burkhard Jansen.

„Es handelt sich um eine Entscheidung von erheblicher Bedeutung nicht nur für Sylt, sondern für alle Tourismusorte in ganz Deutschland. Denn mit diesem Grundsatzurteil hat das Bundesverwaltungsgericht einen Schlussstrich gezogen unter den seit einigen Jahren schwelenden Streit im Umgang mit seit Jahrzehnten gewachsenen Strukturen in den Fremdenverkehrsorten mit einem Nebeneinander von Ferienwohnungen und Dauerwohnungen“, ergänzte Christian Grelck, der Leiter der Fachdienstes Recht des Kreises Nordfriesland.

Sylter Makler allerdings  betrachten das Leipziger Urteil mit Skepsis: „Solche Restriktionen gehen meiner Meinung nach völlig an der Wirklichkeit vorbei“, beklagt Peter Peters. Zwar sei es grundsätzlich gut, dass Dauerwohnen, Zweitwohnen und Ferienvermietung in einem Bebauungsgebiet nebeneinander zulässig wären, so der Immobilienkaufmann, die Festschreibung einer Nutzung gehe aber entschieden zu weit. „Jeder Mensch hat verschiedene Lebensphasen, in denen er mehr oder weniger Wohnraum benötigt. Bei der Familiengründung junger Menschen brauchen wir mehr Wohnfläche und auch einen Garten. Ältere Bewohner dagegen benötigen altersgerechte Angebote auf einer Ebene. Und berufstätige Menschen erwerben heutzutage zunächst eine Ferienwohnung, die sie dann im Alter aber verstärkt vielleicht selber nutzen wollen. Deshalb ist eine flexible Nutzung der Immobilien, insbesondere auf Sylt, gefordert.“

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