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Wachstumsregion : Wo ist Platz für Wohnungsbau?

vom
Aus der Redaktion des Stormarner Tageblatt

Laut Prognose braucht Stormarn bis 2030 knapp 16000 Wohnungen, es gibt aber viel zu wenig Flächen.

Die Bevölkerungszahl in Deutschland und Schleswig-Holstein geht zurück, Stormarn wird weiter wachsen, und zwar so stark wie kein anderer Kreis in der Metropolregion. Laut Prognose wird die Einwohnerzahl bis 2030 um etwa 12 000 Menschen zunehmen. Auch wenn es häufig junge Familien sind, die in den Kreis ziehen, reicht das nicht aus, um den demographischen Wandel aufzuhalten. Die Bevölkerung wird immer älter. 2030 werden rund 27 Prozent der Stormarner älter als 65 Jahre sein, 16 300 mehr als heute.

Das hat mehrere Folgen: Zum einen werden viele neue Wohnungen benötigt, zum zweiten müssen die vorhandenen Wohnungen verändert werden, da die Nachfrage nach kleinen sowie seniorengeeigneten Wohnungen steigt.

Nach der kleinräumigen Bevölkerungs- und Haushaltsprognose im vergangenen Jahr beteiligt sich der Kreis mit dem Projekt „Anpassungsstrategie für den Siedlungs- und Wohnungsbau im demographischen Wandel im Kreis Stormarn“ an dem Demographie-Leitprojekt in der Metropolregion. Das beauftragte Bremer Büro BPW Baumgart + Partner hat nun seinen Zwischenbericht vorgelegt.

Als Konsequenz aus den Zahlen und Prognosen ergibt sich ein Neubaubedarf von 15 400 Wohnungen. Die Städte und Gemeinden verfügen zusammen über 219,2 Hektar Flächenpotenzial. Theoretisch: 45 Prozent sind rückwärtige Grundstücksbereiche, die in zweiter Reihe bebaut werden können, viele andere Flächen sind planungsrechtlich überhaupt nicht abgesichert. Laut Gutachten verfügen nur Bad Oldesloe, Bargteheide und Glinde sowie Trittau Hamberge und Tangstedt über entsprechende Reserven im Außenbereich. Ahrensburg hat zahlreiche im ISEK erfasste Flächen für Bebauung in zweiter Reihe angegeben.

Realistisch kommen die Gutachter deshalb nur auf ein Flächenpotenzial von 287,6 Hektar. Das würde selbst dann nicht mal für die Hälfte der Wohnungsnachfrage reichen, wenn die Baugebiete dichter als bisher erschlossen würden. Wenn in Stormarn weiter so großzügig gebaut wird wie in den vergangenen Jahren, können bis 2030 gar nur 4314 Wohneinheiten entstehen – bei einem Bedarf von 15 700 Wohnungen. Fazit: Das ist nicht ausreichend, um den Herausforderungen des Wachstums und des demographischen Wandels angemessen zu begegnen.

Dass die Nachfrage schon heute größer als das Angebot ist, lässt sich an der Preisentwicklung ablesen. Bereits jetzt ist Stormarn am teuersten im Hamburger Umland. Ein neues Eigenheim kostete 2013 durchschnittlich 2336 Euro je Quadratmeter, bei bestehenden Häusern ab Baujahr 1985 sind es 2056 Euro, wobei die Preise je Lage und Ausstattung zwischen 1100 und 3556 Euro schwanken. Zwischen 2009 und 2013 sind neue Häuser um rund 14 Prozent teurer geworden, Häuser im Bestand um 17 Prozent.

Noch drastischer war die Entwicklung bei Eigentumswohnungen, wo die Preise um 36 Prozent gestiegen sind. Neue Eigentumswohnungen lagen 2013 bei 2936 Euro/qm, stellenweise sogar bei 4000 Euro. Bei gebrauchten lag der Durchschnittspreis bei 1883 Euro, ein Plus von 26 Prozent.

Was für Häuser und Wohnungen gilt, gilt gleichermaßen für Mieten: Auch hier ist der Kreis Stormarn Spitzenreiter der ohnehin schon deutlich über dem Landesschnitt liegenden Hamburger Umlandkreise. Für Neubauwohnungen wurden 2013 durchschnittlich 9,76 Euro je qm verlangt, bei Bestandsobjekten waren es 7,81 Euro/qm.

Die höchsten Preise lassen sich in den größeren Städten und Gemeinden des Südkreises erzielen. In Ahrensburg und Reinbek/Glinde zahlen 60 Prozent der Mieter bereits mehr als acht Euro. Der Durchschnittspreis einer neuen Wohnung in der Schlossstadt liegt bei 10,71 Euro, es wurde auch schon 12,25 Euro verlangt.

Daraus haben die Gutachter eine Preissteigerung zwischen 2009 und 2013 für Neubauwohnungen in Stormarn um 23 Prozent errechnet. Bei Bestandswohnungen waren es 15 Prozent. Hinzu kommt: Die Zahl der preisgebundenen Mietwohnungen, die es vor allem in Bad Oldesloe und Reinbek/Glinde gibt, halbiert sich bis 2025 von heute 3011 auf 1525. Durch den Druck der Wanderungsbewegungen und das Fehlen von Grundstücken sehen die Gutachter deshalb die Gefahr, dass Bevölkerungsgruppen mit geringen Einkommen verdrängt werden.

„Vieles von dem, was in dem Zwischenbericht steht, ist logisch, aber es sind Dinge, die auch mal deutlich gesagt werden müssen“, sagt Günter Fischer aus der Planungsabteilung des Kreises. In drei regionalen Teilräumen sollen die Zahlen mit den Städten und Gemeinden besprochen werden. „Wir arbeiten intensiv mit den Kommunen zusammen. Es geht darum, wie wir quantitativ und qualitativ mit den Fragen umgehen, dass mehr und andere Wohnungen gebraucht werden.“

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