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Höhere Mieten in Rendsburg : BGP droht Mietern mit Klage

vom
Aus der Redaktion der Landeszeitung

Die Hausverwaltung will die angekündigte Erhöhung vor Gericht prüfen lassen. Entscheidende Frage: Ist der neue Betrag ortsüblich?

shz.de von
erstellt am 25.Jul.2017 | 11:21 Uhr

Die BGP-Hausverwaltung erhöht den Druck auf ihre Mieter. Wie berichtet, verschickte sie im Mai Briefe an 685 von 1426 Kunden, die überwiegend in Rendsburg leben. Sie sollten einer Mieterhöhung zustimmen, die nach Angaben eines Sprechers etwa 15 Prozent beträgt. Viele Betroffene halten diesen Schritt angesichts ausbleibender Reparaturen und überfälliger Sanierungen aber für deutlich überzogen. Sie weigern sich, die Zustimmungserklärung zu unterschreiben – eine rechtliche Voraussetzung dafür, dass die Erhöhung ab August in Kraft tritt.

Inzwischen zeigt sich: Wer das Papier nicht unterzeichnet, läuft Gefahr, verklagt zu werden. Darauf deutet ein Brief hin, den der Mieter einer Wohnung an der Boelckestraße erhielt. Das Schreiben liegt der Landeszeitung vor. Darin wird der Mieter aufgefordert, die Zustimmungserklärung bis zum 31. Juli unterschrieben zurückzusenden. „Bitte bedenken Sie, dass uns der Gesetzgeber leider keine andere Möglichkeit gibt, als mit einer Zustimmungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung feststellen zu lassen“, heißt es. Die dabei anfallenden Kosten seien sodann vom Mieter zu erstatten. „Wir hoffen jedoch, dass wir diesen Weg nicht beschreiten müssen.“

Rechtsanwältin Ninive Eiramia von der Kanzlei Radtke, Heigener & Partner in Rendsburg hat einen BGP-Mieter betreut und ihm dazu geraten, das Mieterhöhungsverlangen zu unterschreiben. „Es kommt immer auf den Einzelfall an, sodass man nicht generell sagen kann, dass bei allen BGP-Mietern die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden sollte. Wenn die Voraussetzungen jedoch gegeben sind, sollte der Mieter zustimmen.“ Die formalen Voraussetzungen sind: Die Miete darf frühestens 15 Monate nach dem Einzug oder nach der jüngsten Mietanpassung erhöht werden. Sie darf in drei Jahren aber um nicht mehr als 20 Prozent zunehmen. Ein Anstieg der Nebenkosten gilt nicht als Mieterhöhung. Grundlage für eine Mietanpassung ist laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 266/14) die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine abweichende Quadratmeterzahl steht.

Wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben sind, benötigt der Eigentümer die Zustimmung des Mieters. Verweigert er die Unterschrift, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Erhält der Eigentümer vor Gericht Recht, kann der Bewohner sich dem Urteil entweder beugen und den höheren Preis zahlen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und ausziehen. Sollte er weiterhin die bisherige Miete überweisen, darf der Vermieter ihm wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht hat (Paragraf 543, Absatz 2, Nummer 3  b des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Der Mieter sollte sich dann schnellstmöglich eine andere Wohnung suchen, da ihm sonst eine Räumungsklage droht.

Ein wichtiger Aspekt bei der Überprüfung der Mieterhöhung ist die Frage, ob der neue Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Die BGP hatte dazu drei Referenzwohnungen angegeben, bei denen die Miete höher liegt. „Die Vergleichswohnungen müssen von der Ausstattung, Lage und dem Alter her gleichwertig sein. Wenn die Gleichwertigkeit nicht gegeben ist, kann man der Mieter der Mieterhöhung widersprechen“, erläuterte Ninive Eiramia. Allerdings ist es schwierig, die Vergleichbarkeit zu überprüfen. Die Mieter können die Referenzwohnungen zwar aufsuchen und deren Mieter befragen, allerdings besteht kein Anspruch darauf, diese Objekte zu besichtigen.

Wie viele Bewohner der Mieterhöhung zugestimmt haben, wollte die BGP-Hausverwaltung auf Anfrage nicht preisgeben. „Eine solche Auskunft lässt Rückschlüsse auf einzelne Mieter zu“, schrieb Sprecherin Elena Jochmann. Aus Datenschutzgründen könne das Unternehmen keine Angaben machen. Das Argument, die hauptsächlich auf das Rendsburger Stadtgebiet verteilte Masse von 685 Wohnungen lasse Rückschlüsse auf Individuen nicht zu, ließ die Pressestelle nicht gelten. Die Akzeptanz sei die Sache jedes Einzelnen „und nicht der lokalen Mieteröffentlichkeit oder der medialen Öffentlichkeit“, so Jochmann. Aus demselben Grund habe man die Nebenkostenabrechnungen eines Mieters, über den die Landeszeitung im Juni berichtet hatte, nicht offen gelegt, „auch wenn seine Behauptungen stellenweise falsch waren“.

Jeder Mieter muss seinen eigenen Rechtsstreit führen

Markus Steckel, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Notar in der Kanzlei Ruzen-Steckel in Rendsburg, wies gestern darauf hin, dass es in Rendsburg keinen Mietspiegel gibt. Damit fehlt ein Maßstab dafür, ob eine Miete ortsüblich ist. „Letztendlich wird das Gericht diese Frage nur durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens klären können.“ Die Gutachterkosten muss der Kläger, in diesem Fall die BGP, vorstrecken. Am Ende hat aber der Verlierer des Prozesses für sämtliche Verfahrenskosten aufzukommen. Bei einer Mieterhöhung in Höhe von monatlich 40 Euro ginge es in einem Prozess um einen Streitwert von 480 Euro (40 Euro mal zwölf Monate). Dafür werden Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von zirka 420 Euro berechnet. Bei einem Streitwert von bis zu 1000 Euro würden etwa 680 Euro fällig werden. In beiden Fällen kämen die Gutachterkosten hinzu.

Steckel hält es für sehr unwahrscheinlich, dass die Hausverwaltung mit einer Mieterhöhung für sanierungsbedürftige Wohnungen durchkommt. Der Ausgang eines Prozesses hängt aber auch vom Zustand jedes einzelnen Objekts ab. „Jeder Mieter müsste seinen eigenen Rechtsstreit führen. Jeder braucht sein eigenes Gutachten“, sagte Steckel. Das Urteil nach einem bestimmten Prozess habe keine bindende Wirkung für andere Wohnungen.

Der Gutachter werde nicht auf die drei Referenzwohnungen zurückgreifen, die die BGP angeführt hat. Stattdessen werde er eigene Nachforschungen anstellen, um sich ein umfassenderes Bild der Mieten in Rendsburg zu verschaffen.

Steckel beriet einen Hartz-IV-Empfänger, der in einer BGP-Wohnung lebt. Das Jobcenter wird die Mieterhöhung in dem Fall übernehmen. Steckel rät daher Empfängern von Arbeitslosengeld II, die Briefe der Hausverwaltung rechtzeitig vor Ablauf der Frist dem Jobcenter vorzulegen und die Übernahme der Mieterhöhung dort zu beantragen.

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