Knechtsche Hallen Elmshorn : Sanierung kostet 20 Millionen Euro

Das Gebäude an der Schlossstraße ist eines von drei Häusern, die im Fokus der Innenstadt-Neugestaltung stehen. Als „Gebäude III“ wird es in der Studie als erhaltenswert eingestuft, die dahinterliegenden Lagerhäuser I und II sind in schlechterem Zustand.
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Das Gebäude an der Schlossstraße ist eines von drei Häusern, die im Fokus der Innenstadt-Neugestaltung stehen. Als „Gebäude III“ wird es in der Studie als erhaltenswert eingestuft, die dahinterliegenden Lagerhäuser I und II sind in schlechterem Zustand.

Studie zu Knechtschen Hallen nennt Zahlen, Chancen und Risiken. Zeit drängt: Zustand der Gebäude wird immer schlechter.

shz.de von
04. Juli 2015, 12:00 Uhr

Elmshorn | Mit Spannung wurde die Präsentation der Nutzungsstudie für die Knechtschen Hallen erwartet. Die Ergebnisse, die am Donnerstagabend der Öffentlichkeit vorgestellt wurden, sollten Aufschluss darüber geben, wie die Zukunft der Hallen zwischen Schlossstraße und Berliner Straße aussehen könnte. Um das Fazit gleich am Anfang zu nennen: Der Gebäudezustand verschlechtert sich und man muss zeitnah mit der Sanierung und Modernisierung beginnen. „Ohne Wintersicherung ist das Gebäude in zwei bis drei Jahren für keinen Investor nutzbar“, so Architektin Christine Reumschüssel von „CR Architekten“ aus Hamburg. Die Sanierungskosten würden (mit teilweise noch unbekannten baulichen Risiken) zirka 20 Millionen Euro brutto kosten, ein Neubau 16 Millionen.

Reumschüssel erläuterte den Mitgliedern des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umwelt sowie Elmshorner Bürgern, die drei Säulen „Bauliche Untersuchung“, „Nutzungskonzept“ und „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ auf denen die „ExWoSt“ (Experimenteller Wohnungs- und Städtebau) Prüfung basiert. Man habe sich bei den Untersuchungen vor allem auf das Gebäude III an der Schlossstraße fokussiert, da die hinteren Gebäude in schlechterem baulichen Zustand seien, die Decken eine schlechte Tragfähigkeit hätten und die Holzpfähle, auf denen die Gebäude stehen, aus Kostengründen nicht überprüft wurden.

Beim Gebäude III wurden Schäden an der Fassade und den Fugen festgestellt. Ziegel seien witterungsbedingt abgebrochen, es gibt Risse in den Putzflächen, im Erdgeschoss ist der Sockelbereich durchfeuchtet – all das ist aber reparabel. Schlimmer sieht es mit dem Dach aus. „Den Dachstuhl bewerten wir als abgängig“, erklärt Reumschüssel während ihrer Präsentation. Die Tragkonstruktion aus Stahl und Stahlbeton sind tragfähig, die Geschossdecken weisen eine Tragfähigkeit von fünf Kilonewton auf. Bei einer Instandsetzung müsste man alles bis auf die Rohdecke runternehmen, um den Schallschutz zu gewährleisten. Unter den Kellerräumen gebe es zudem noch alte Gerbgruben – hier müsste man mit Schadstoffen rechnen. Die Pfahlgründung, auf denen alle Gebäude stehen, wurde nicht untersucht. Das hätte den finanziellen Rahmen der Studie gesprengt.

Wie soll man nun mit dem Gebäude umgehen? An diesem Punkt der Präsentation kam Stadtplaner Ralf Ebert aus Dortmund zu Wort. In seiner Präsentation wird im 1160 Quadratmeter großen Erdgeschoss eine „Kulturetage“ mit Gastronomie vorgeschlagen. Im Vorfeld der Untersuchungen habe man mit möglichen Veranstaltern, Investoren sowie dem Freundeskreis Knechtsche Halle gesprochen und kultur- und kreativwirtschaftliche Aspekte bedacht. „Man kann mit Kultur Geld verdienen. Das nennen wir rentierliche Nutzung“, erklärte Ebert und nennt Kino oder Buchhandlungen als Beispiel, neben denen dann auch unrentierliche öffentliche Kultur- und Bildungsangebote stehen.

Im ersten und zweiten Obergeschoss (OG) sei Platz für Urbane Produktion, im 3. OG für Gewerbe und im 4. OG sowie dem Dachgeschoss für Wohnungen. Für diese könnte ein Kaufpreis von 2500 Euro pro Quadratmeter erzielt werden, bei der gewerblichen Nutzung sei man von maximal zehn Euro pro Quadratmeter ausgegangen, erläutert Ebert die Einschätzung der Wirtschaftlichkeit für Wohnen und Gewerbe.

Es gibt Nachfragepotenziale

„Es gibt Nachfragepotenziale nach kulturellen Räumen mit besonderem Flair“, erklärt Ebert in seinem Fazit. Die Gebäude seien wichtig, weil sie sich von einem Neubaugebiet unterscheiden würden und eine „Adresse“ seien.

Der Stadtplaner empfahl den Erwerb des Komplexes durch die Stadt – mit dem Hinweis, dass aus rein immobilienwirtschaftlichen Erwägungen die Rentierlichkeit zwar nicht gegeben sei, man aber versuchen solle, Gelder über Städtebauförderung und andere Finanzierungstöpfe locker zu machen. „Stadtentwicklung ist nicht nur öffentliche Planung, sondern eine Koproduktion aus verschiedenen Initiativen. Mit entsprechender Flexibilität kann man ein attraktives Ganzes machen. Aus dem Gebiet kann was Wichtiges werden.“

In der anschließenden Fragerunde zeigten sich die Anwesenden erfreut, endlich Zahlen als Gesprächsbasis bekommen zu haben, monierten aber, das man mehr Strategievorschläge und Handlungsoptionen erwartet habe. Auf die Frage, wie denn der Verhandlungsstand mit dem Besitzer des Komplexes, Kibek-Chef Frank Sachau, sei, meinte Bürgermeister Volker Hatje: „Wir sprechen über den Grunderwerb und sind in konkreten Verhandlungen. Wenn die Stadt rentierlich kaufen kann und alles an Investoren zur Entwicklung übergibt, ist unser Ziel erreicht.“

Zeit wird es, denn wenn die Sachverständigen Recht behalten, ist zumindest das denkmalgeschützte Gebäude an der Schlossstraße in zwei bis drei Jahren wegen des schlechten Gebäudezustandes für Investoren uninteressant.

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