Tiefzins stellt Tilgungsplan auf den Kopf

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Bei selbst genutzten Eigenheimen ist eine schnelle Rückzahlung fehl am Platz – bei Renditeobjekten nicht

shz.de von
12. Juni 2014, 13:47 Uhr

Die niedrigen Zinsen verlocken zum Kauf von Immobilien. Die meisten Käufer benötigen dafür ein Darlehen. Die Empfehlung vieler Finanzierungsexperten lautet: Hauskäufer sollten die niedrigen Zinsen nutzen, um die Tilgung zu erhöhen. So ist der Kredit schneller abbezahlt und das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung auf eine hohe Restsumme höhere Zinsen bezahlen zu müssen, sinkt.

„Diese pauschale Empfehlung gilt nicht immer“, meint Lothar Koch, Vermögensverwalter aus Langballig. „Für Eigennutzer und Kapitalanleger ist die Frage nach der richtigen Tilgungshöhe unterschiedlich zu beantworten“, sagt der Vermögensexperte. Während für den künftigen Vermieter die Rendite seines Investments im Vordergrund steht, ist für den angehenden Häuslebauer das eigene Budget wichtig. Der Eigennutzer kann auf jeden Fall die ersparte Miete für die bisherige Wohnung ansetzen. Darüber hinaus steht das verfügbare Haushaltseinkommen für die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zur Verfügung. „Um hier mögliche Schwankungen auffangen zu können, sollte die Anfangstilgung nicht zu hoch ausfallen“, rät Katrin Lisok, Vermögensverwalterin der Bayerische Vermögen AG in Kiel. Sie hält derzeit zwei Prozent pro Jahr für angemessen. Es macht keinen Sinn, einen aktuell sehr günstigen Zinssatz durch schnellere Tilgung wieder aufzugeben“, meint Lisok. Der Käufer sollte das ersparte Geld lieber investieren, etwa in einen Ansparplan. Das so gesammelte Kapital ließe sich nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung für eine Sondertilgung nutzen. Das senke das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung. „In der Regel wird in dieser Zeit auch das Einkommen des Eigenheimbesitzers gestiegen sein, was dann eine höhere monatliche Tilgung in der Anschlussfinanzierung ermöglicht“, ergänzt Lisok.

Für den Kapitalanleger und künftigen Vermieter ist dagegen die Rendite seines Investments entscheidend. „Dennoch sollte die Tilgung so hoch sein, dass die Immobilie bis zu seiner Rente schuldenfrei ist“, rät Koch. Ein 45-jähriger Wohnungskäufer, der ein Darlehen über 300 000 Euro mit einem Zins von 2,4 Prozent und zehn Jahren Zinsfestschreibung abgeschlossen hat, muss demnach monatlich 1575 Euro zahlen, um mit 65 keine Schulden mehr zu haben.

„Unsere Erfahrung zeigt, dass sowohl der Eigennutzer, der zu ehrgeizig die Entschuldung betreibt, als auch der Kapitalanleger mit steuerlich optimierter Vollfinanzierung später seine Finanzierungsentscheidung bereut“, sagt Koch und empfiehlt: „Eigennutzer sollten ihren Spardruck nicht durch zu hohe Tilgungsleistung erhöhen; Kapitalanleger eher mehr Tilgung einplanen als von den Beratern empfohlen“.


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