zur Navigation springen

Urteil in Karlsruhe : BGH enttäuscht Wohnungsmieter - Kein besserer Schutz bei Eigenbedarf

vom

Auch Sanierungsgesellschaften dürfen Eigenbedarf anmelden, sagt der Bundesgerichtshof.

Karlsruhe | Enttäuschendes Urteil für Wohnungsmieter: Sie müssen auch in Zukunft damit rechnen, dass ihnen die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft mit Verweis auf Eigenbedarf die Kündigung schicken. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte am Mittwoch nach einer abweichenden, mieterfreundlichen Entscheidung aus München seine bisherige Rechtsprechung, die so etwas zulässt.

Das Urteil stellt Mieter sogar schlechter: Bisher wurde eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht seiner Pflicht nachkam, als Ersatz eine freie Wohnung im selben Haus anzubieten. Künftig bleibt es bei der Kündigung, der Mieter hat höchstens Anspruch auf Schadenersatz, etwa für die Umzugskosten. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil als „doppelte Ohrfeige“.

In dem Fall ging es um ältere Eheleute aus München, die nach mehr als 30 Jahren ihre Mietwohnung räumen sollen. Das Haus gehört inzwischen vier Geschäftspartnern in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einer der Gesellschafter hat Eigenbedarf für seine Tochter und deren Familie angemeldet. Die Mieter halten den Kündigungsgrund für vorgeschoben. Die GbR hat das Haus in begehrter Lage am Isar-Ufer nach und nach saniert und in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Nur die 166-Quadratmeter-Wohnung des Ehepaars fehlt noch.

Platz machen für den Vermieter - Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss sie einige Bedingungen erfüllen. Im Kündigungsschreiben muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden, wie Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland erklärt. „Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum gerade die betreffende Wohnung zu dem genannten Zeitpunkt gebraucht wird.“

Außerdem müssen die Kündigungsfristen gewahrt werden: Drei Monate sind es bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren. Bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren haben Mieter sechs Monate Zeit bis zum Auszug. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren sind es neun Monate.

Wurden Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentum umgewandelt, gibt es weitere Kündigungsbeschränkungen. Der Vermieter darf je nach Gemeinde erst drei bis zehn Jahre nach Erwerb der Wohnung Eigenbedarf anmelden. Happ rät: „Bei der Gemeinde kann man nachfragen, wie lange die Kündigungsbeschränkung gilt.“

Wenn das Ende des Mietverhältnisses den Mieter, seine Familie oder Angehörige unzumutbar hart treffen würde, ist es möglich, der Kündigung zu widersprechen. Mögliche Gründe sind zum Beispiel hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder schwere psychische Krankheit. Klare Richtlinien für solche sozialen Härtefälle gebe es aber nicht, sagt Christoph Herrmann von der Zeitschrift „Finanztest“.

Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen. In dem Schreiben sollten alle Gründe aufgeführt werden, die für eine soziale Härte sprechen. In der Regel muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen, erklärt Herrmann.

Stellt der ehemalige Mieter fest, dass die alte Wohnung wieder vermietet wird oder leer steht, stellt sich die Frage, ob tatsächlich Eigenbedarf bestand oder ob der Vermieter die Wohnung zu einem höheren Preis neu vermieten wollte. Das wäre rechtsmissbräuchlich.

Kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf rechtlich nachgewiesen werden, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Dann können Mieter die für sie entstandenen Mehrkosten geltend machen. Das sind zum Beispiel die Kosten des Umzugs oder die Mehrkosten für die neue Wohnung. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund urteilt: „Theoretisch scheint das leicht nachzuweisen zu sein, in der Praxis ist es jedoch schwer zu belegen.“

Einfach rauswerfen kann der Vermieter seine Mieter nicht. Wenn sich die Mieter weigern auszuziehen, braucht der Vermieter erst einen Räumungstitel von einem Gericht. Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist. Doch Vorsicht: Bekommt der Vermieter Recht, muss der Mieter die Kosten des Verfahrens tragen.

 

Das Landgericht München hatte die Räumung zuletzt verhindert und sich damit gegen den BGH gestellt. Mit der Argumentation: Eine GbR sollte keinen Eigenbedarf anmelden können - alles andere bedeute für die Mieter „ein erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko“.

Das sehen die BGH-Richter weiterhin anders. Sie verweisen auf Miteigentümer- oder Erbengemeinschaften, die ebenfalls groß und unübersichtlich sein können. Trotzdem sei deren Mitgliedern die Eigenbedarfskündigung erlaubt. Außerdem begründet der Senat seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber in zwei Mietrechtsreformen eine Änderung zulasten der GbR offensichtlich nicht für nötig hielt.

Der Mieterbund forderte, eine eventuell bestehende Regelungslücke rasch zu schließen. „Mit dieser Rechtsprechung wird der Kündigungsschutz aufgeweicht, Missbrauch Tür und Tor geöffnet, und die Regelungen zu Kündigungssperrfristen werden umgangen“, erklärte Bundesdirektor Lukas Siebenkotten.

Die Mieter widersetzen sich auch, weil ihnen die GbR ihrer Auffassung nach eine freie 76-Quadratmeter-Wohnung hätte anbieten müssen. Das macht die Kündigung nach der neuen BGH-Linie aber nicht unwirksam.

Die Eheleute können trotzdem noch einmal auf das Landgericht hoffen. Es muss den Fall neu verhandeln, weil nicht geprüft wurde, ob an dem angeblichen Eigenbedarf der Tochter etwas dran ist oder der Auszug für die Mieter eine unzumutbare Härte wäre. 

zur Startseite

von
erstellt am 14.Dez.2016 | 15:21 Uhr

Gefällt Ihnen dieser Beitrag? Dann teilen Sie ihn bitte in den sozialen Medien - und folgen uns auch auf Twitter und Facebook:

Diskutieren Sie mit.

Leserkommentare anzeigen