Ab 2025 gilt in Deutschland eine neue Grundsteuer. Für alle Grundstücks- und Hauseigentümer hat dies schon 2022 praktische Konsequenzen: Sie müssen eine zusätzliche Steuererklärung machen. Was Sie jetzt tun müssen.
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, bezahlt einmal im Jahr eine Grundsteuer. Diese wird nun reformiert und tritt in ihrer neuen Ausgestaltung 2025 in Kraft. Die Berechnungen sollen dann auf einer neuen Grundlage erfolgen. Weil bis dahin aber Millionen von Immobilien in Deutschland neu bewertet werden müssen, werden Haus- und Grundstücksbesitzer bereits dieses Jahr in die Pflicht genommen: In den kommenden Monaten müssen sie den Behörden zuarbeiten und erstmals eine Steuererklärung für ihre Liegenschaft abgeben. Genauer: eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“, kurz Feststellungserklärung. Auf ihrer Grundlage wird dann die Höhe der neuen Grundsteuer berechnet.
Die Feststellungserklärung muss zwischen Juli und Oktober dieses Jahres beim Finanzamt eingereicht werden – und zwar ausschließlich elektronisch per Elster-Verfahren. Dem Bundesfinanzministerium zufolge wird die Aufforderung zur Abgabe voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
Eigentümer sollten sich rechtzeitig um Feststellungserklärung kümmern
Viele Betroffene haben sich mit dem Thema bisher noch nicht beschäftigt. Die Zeit für die notwendigen Vorbereitungen wird jedoch langsam knapp, warnen Experten. „Jeder Eigentümer sollte sich rechtzeitig kümmern“, sagt auch Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Auch wer bisher noch nicht bei Elster, der kostenlosen Online-Steuersoftware der Finanzämter registriert sei, sollte dies beizeiten nachholen.
Denn für die Erstellung der Feststellungerklärung müssen Eigentümer von Wohngebäuden etliche Daten angeben – Daten, die teilweise gar nicht so einfach zu ermitteln sind. Oder wer weiß schon aus dem Stand, wie hoch der Bodenrichtwert des eigenen Grundstücks ist? Helfen dürfen bei der Grundsteuererklärung nur bestimmte Berufsgruppen wie Steuerberater. Lohnsteuerhilfevereine sind nicht befugt. Bei Fragen seien allerdings die jeweils zuständigen örtlichen Finanzämter erreichbar - auch telefonisch, teilte das Finanzministerium mit.
Grundsätzlich müssen Eigentümer für die Feststellungerklärung folgende Werte mit Stichtag 1.Januar 2022 ermitteln:
Bodenrichtwert: „Als Bodenrichtwert bezeichnet man den durchschnittlichen Lagewert, also den Preis des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen“, sagt Wiech vom Verband Haus und Grund. Die Werte sind in der Regel im Internet über das Informationssystem www.bodenrichtwerte-boris.de abrufbar. In Niedersachsen müssen Eigentümer den Bodenrichtwert nicht in die Steuererklärung eintragen. Das übernimmt die Finanzverwaltung.
Gebäudeart: Bei Wohngrundstücken wird zwischen Ein-, Zwei und Mehrfamilienhäusern unterschieden. Auch unbebaute Grundstücke werden besteuert.
Grundstücks- und Wohnfläche: „Die Grundstücksfläche ist am besten dem Grundbucheintrag zu entnehmen“, empfiehlt Wiech. Die Grundbücher werden in der Regel bei den Amtsgerichten geführt. Das Land Niedersachsen wird zudem einen sogenannten Grundsteuer-Viewer im Internet bereitstellen, über den die Grundstücksfläche in Erfahrung gebracht werden kann. Bei der Wohnfläche geht es hingegen um die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören – sprich alle Quadratmeter zusammen. „Diese ist in der Regel dem Kaufvertrag oder dem Bauplan zu entnehmen“, so Wiech.
Baujahr des Gebäudes: Hierbei handelt es sich um das Jahr der erstmaligen Bezugsfertigkeit. „Wurde das Haus schon einmal kernsaniert, so ist das Jahr der Fertigstellung der Sanierung einzutragen“, sagt Wiech. Grundsätzlich gilt: Je neuer ein Gebäude ist, desto höher die Besteuerung. Bei vor 1949 errichteten Gebäuden wird Wiech zufolge keine genaue Jahresangabe benötigt.
Lage des Grundstücks: Hier müssen die Straße und Hausnummer des Gebäudes eingetragen werden.
Anhand der in der Feststellungserklärung übermittelten Daten ermittelt dann die Stadt beziehungsweise Gemeinde zunächst den Grundsteuerwert und daraus abschließend die zu zahlende Grundsteuer.
So wird die Grundsteuer berechnet
Das Modell wonach die Grundsteuer berechnet wird, ist bundesweit allerdings nicht einheitlich. Der Gesetzgeber hat zwar ein Bundesmodell entworfen. Doch die Länder können davon abweichen. Von dieser Öffnungsklausel haben mit Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen einige Länder Gebrauch gemacht. Alle anderen Länder setzen das Bundesmodell um.
Das Berechnungsprinzip ist hingegen bei allen Modellen gleich: Zunächst wird ein Grundsteuerwert ermittelt, der mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl des Landes multipliziert wird. Der dritte Multiplikator ist der Hebesatz, der von der Stadt beziehungsweise Gemeinde vorgegeben wird. Je finanzschwächer der kommunale Haushalt, desto höher in der Regel der Hebesatz. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer.
Wie hoch die neue Grundsteuer letztlich für die Eigentümer ausfällt, darüber informiert die Stadt oder Gemeinde per Grundsteuerbescheid. „Die Politik hat immer versprochen, dass die Einnahmen aus der Grundsteuer insgesamt nicht steigen sollen – auch nicht für eine einzelne Gemeinde. Das heißt aber auch, dass es für den einen Eigentümer teurer werden kann, für den anderen günstiger“, sagt Wiech. Entscheidend werde sein, wie die einzelnen Kommunen ihre Hebesätze festlegten. Fällig wird die neu berechnete Grundsteuer ab 2025.