Berechnungsgrundlage auf dem Prüfstand : Bundesverfassungsgericht stellt Einheitswerte für Grundsteuer infrage

Der Erste Senat beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe mit dem Vorsitzenden Ferdinand Kirchhof (4.v.r.).
Der Erste Senat beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe mit dem Vorsitzenden Ferdinand Kirchhof (4.v.r.).

Eine Reform der Grundsteuer ist seit Langem geplant. Für das weitere Vorgehen ist wichtig, was das Gericht entscheidet.

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16. Januar 2018, 16:12 Uhr

Karlsruhe | Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die Berechnungsgrundlage der für Kommunen wichtigen Grundsteuer auf den Prüfstand gestellt. Nach Überzeugung des Bundesfinanzhofs verstoßen die Einheitswerte für die mehr als 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Der Ausgang der am Dienstag in Karlsruhe verhandelten fünf Verfahren hat große Bedeutung für Immobilienbesitzer, Mieter und Kommunen.

Bis zu einer Entscheidung dauert es in der Regel mehrere Monate. Die Grundsteuer trifft die Eigentümern und wird aber auch an Mieter weitergereicht. Insgesamt fließen fast 14 Milliarden Euro im Jahr in die Kassen von Städten und Gemeinden.

Im Mittelpunkt der Verhandlung stand die Frage, ob die einmal festgestellten Einheitswerte – 1964 in den westlichen und 1935 in den neuen Bundesländern – heute noch eine gerechte Steuererhebung zulassen. Vertreter der Bundesregierung und der Kläger äußerten gegensätzliche Überzeugungen. Die Bundesverfassungsrichter bohrten mehrfach nach, wie sich die mehr als ein halbes Jahrhundert alten Zahlen heute noch rechtfertigen lassen. Nach Angaben der Berliner Finanzstaatssekretärin Margaretha Sudhof (SPD) werden Immobilien bei gravierenden Veränderungen wie Sanierungen aber auch neu bewertet.

Vertreter von Bund und Länder warnten davor, dass eine Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte zum totalen Ausfall der Grundsteuer führen könnte. Das wäre für Städte und Gemeinden nicht tragbar, weil sie mehr als zehn Prozent ihrer Steuereinnahmen ausmache.

Was ist die Grundsteuer?

Sie ist nach Gewerbesteuer und Einkommenssteueranteil die wichtigste Einnahmequelle der Kommunen. Unterschieden werden Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B spülte etwa 13,3 Milliarden Euro in die Kassen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Grundlage ist der Einheitswert des Objekts. Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes - zum Beispiel für Wohnungen 3,5 von Tausend - ist die Grundsteuermesszahl. Bei einem Einheitswert von 10.000 Euro ergäbe sich daraus ein Grundsteuermessbetrag von 35 Euro. Mit dem Hebesatz der Gemeinde wird die jährlichen Grundsteuer errechnet. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer in dem Beispiel 175 Euro. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.

Was ist der Einheitswert?

Das ist der Knackpunkt des Prüfung. Zugrunde gelegt werden für die gut 35 Millionen Grundstücke in Deutschland in den westlichen Bundesländern die Werte aus dem Jahr 1964, in den östlichen Bundesländern aus dem Jahr 1935. Eigentlich sollen die Werte alle sechs Jahre neu festgestellt werden (Paragraf 21 Bewertungsgesetz).

Das ist jedoch nicht geschehen. Daher kann es sein, dass in einer Stadt für ein neues Haus eine vielfach höhere Grundsteuer fällig wird als für ein altes Haus in vergleichbarer Lage und mit vergleichbarer Größe. Allerdings gibt es bei größeren Veränderungen wie Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen auch Neubewertungen.

Was hat das Grundgesetz damit zu tun?

Der Bundesfinanzhof hält die Vorschriften über die Einheitsbewertung spätestens ab 2009 für verfassungswidrig. Die Richter sehen einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes (Artikel 3 Absatz 1). Nach einem Beschluss zur Vorlage beim Bundesverfassungsgericht vom 22. April 2014 (II R 16/13) kommt es darauf an, ob es durch den Verzicht auf Hauptfeststellungen zu Wertverzerrungen bei den Einheitswerten innerhalb einer Gemeinde kommt. Die Richter sind überzeugt, dass dies besonders in größeren Städten der Fall ist. Die Veränderungen im Gebäudebestand und auf dem Immobilienmarkt hätten sich nicht in den Einheitswerten niedergeschlagen. Die Verfassungsrichter fragten hier bei den Beteiligten am Dienstag kritisch nach. Verhandelt wurden drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden.

Was könnte das Bundesverfassungsgericht mit welchen Folgen entscheiden?

Sollte der Erste Senat zu der Überzeugung kommen, dass keine Verfassungswidrigkeit vorliegt, könnte sich der Bundestag ohne Druck an die Reform der Grundsteuer machen. Nach den Äußerungen während der Verhandlung spricht jedoch viel dafür, dass die Einheitswerte nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Das Bundesverfassungsgericht könnte der Steuer komplett die Grundlage entziehen, sodass sie nicht weiter erhoben werden kann. Das wäre aus Sicht fast aller Beteiligten für Städte und Gemeinden eine Katastrophe, da zehn oder mehr Prozent ihrer Steuereinnahmen aus der Grundsteuer stammen.

Wahrscheinlicher ist, dass das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber eine Frist gibt, eine verfassungskonforme Regelung zu beschließen, und die bisherige Praxis bis dahin weiterlaufen lässt. Die Länder rechnen mit bis zu zehn Jahren Zeitbedarf.

Welche Folgen hätte eine Reform?

Nach dem Modell der Bundesländer soll es zwar Veränderungen für die einzelnen Steuerzahler geben, das Gesamtaufkommen aber unverändert bleiben. Der Mieterbund und andere Organisationen wünschen sich künftig eine reine Bodensteuer, die Mieter von Wohnungen entlasten und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belasten würde. Die Grundsteuer wird in der Regel an Mieter weitergegeben und ist quasi ein Teil der Miete.

Der Hamburger Finanzsenator Peter Tschentscher (SPD) befürchtet bei dem Modell des Bundesrats mit neuberechneten Einheitswerten zum Teil drastische Erhöhungen der Steuerlast. Er nannte als mögliches Beispiel eine Verzehnfachung auf 6000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt. Das könnten sich viele Mieter nicht leisten.

 

Der Hamburger Finanzsenator Peter Tschentscher (SPD) warnte vor einer massive Mehrbelastung für Mieter durch eine Reform. Eine Neufestlegung der Einheitswerte würde Millionen Mieter treffen, deren Immobilien in den vergangenen Jahren ohne eigenes Zutun eine erhebliche Wertsteigerung erfahren hätten, sagte er. Seiner Meinung nach sollte die Grundsteuer an den Boden- und Gebäudeflächen orientiert werden.

Der Deutsche Mieterbund fordert, die Grundsteuer künftig als Bodensteuer zu erheben. Das würde der Spekulation entgegenwirken. Die kommunalen Spitzenverbände unterstützen die Reformpläne der Bundesländer. Ein Reformvorschlag des Bundesrats war im vergangenen Jahr im Bundestag hängen geblieben. Alle Beteiligten streben an, das Gesamtsteueraufkommen nicht wesentlich zu verändern.

Der Vorsitzende des Zweiten Senats, Ferdinand Kirchhof, wies zu Beginn der Verhandlung, darauf hin, dass das Gericht, sollte es einen Verstoß gegen das Grundgesetz feststellen, entscheiden müsse, wie mit der Zeit bis zu einer Neuregelung und bereits erlassenen Steuerbescheiden umgegangen werden soll. Gesetzgebungsverfahren und Neubewertung der Grundstücke und Immobilien würde mehrere Jahre dauern.

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