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Erbbaugründstücke in Lübeck : Preissteigerungen von 10.000 Prozent sind die Realität

vom
Aus der Redaktion des Flensburger Tageblatts

Was absurd klingt, bedroht in Lübeck hunderte Pächter von Erbbaugrundstücken. Ihre Erbpachtverträge laufen demnächst aus und sollen dann an marktübliche Zinssätze angepasst werden.

Lübeck | „Von 120 Euro Pachtzins im Jahr auf 1020,51 Euro im Monat.“ Dies ist eine der Rechnungen, die Peter Mross präsentiert. Er gehört zum Team der Erbbauinitiative Lübeck, die sich gegen die neuen, von der Bürgerschaft beschlossenen Regeln stemmt und zugleich Gegenvorschläge parat hat. „Natürlich können neue Verträge nicht mehr zu alten, teils fast 100 Jahre alten Konditionen abgeschlossen werden“, sagt er. „Alle mir bekannten Siedler akzeptieren eine angemessene Zinserhöhung. Aber sie muss eben auch bezahlbar sein.“

Erbbaurecht, das bedeutet Eigenheim auf fremdem Boden und war insbesondere für Menschen mit wenig Geld die Chance, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und kostengünstig zu wohnen. Wird in Lübeck jedoch der Beschluss der Bürgerschaft vom April 2016 umgesetzt, dann werden sich die Bedingungen für die Pächter von 890 Grundstücken demnächst dramatisch ändern. So viele Verträge nämlich laufen bis zum Jahr 2035 aus, weitere 60 kommen bis 2045 hinzu.

Ähnliches kommt auf die Kirchen als Erbbaurechtsausgeber und ihre Pächter zu. Beim Ev.-luth. Kirchenkreis Lübeck-Lauenburg würden Verträge nach und nach an einen Zinssatz von vier Prozent angepasst, heißt es aus der dortigen Liegenschaftsabteilung. Für die katholische Kirche nennt das Erzbistum Hamburg zwölf Erbbauverträge in ihrem Bereich und dazu zwei Zahlenbeispiele für Grundstücke von jeweils 1000 m²: 600 Euro Jahrespacht für einen 1955 geschlossenen Vertrag. Die Frage, welcher Zinssatz angemessen sei, wurde vor einem Jahr in einer Vorlage der Lübecker Bürgerschaft mit vier Prozent beantwortet. Zwar sind für Härtefälle Ausnahmen vorgesehen, doch auch der Normalfall stellt die Pächter vor kaum zu lösende Aufgaben.

Monika Blunk war eine der ersten, die öffentlich vorrechneten, was die neue Regelung bedeutet. Die erwerbsunfähige Ehefrau eines Rentners und Mutter zweier Kinder müsste 650 Euro pro Monat zusätzlich an Pachtzins aufbringen – oder das Grundstück kaufen. Sie bevorzugt letzteres, weil zwei Prozent Zinsen für einen Bankkredit am Ende günstiger sind, als vier Prozent Erbpachtzins. Kauf statt Pacht. Immobilienexperte Carsten Stöben rät das angesichts niedriger Bankenzinsen, „wo immer die Möglichkeit besteht“. Ohnehin haben sich aus kaufmännischer Sicht die Werte in 100 Jahren verschoben: Was vor 100 Jahren kaum etwas kostete – Boden – ist heute Werte-Garant.

Ist die Hansestadt besonders gierig in ihrem Pachtzins-Begehren?

Im Liegenschaftsamt beruft man sich auf Umfragen in anderen Städten (Lüneburg, Hamburg, Kiel), in denen ein Erbbauzins von vier bis fünf Prozent üblich seien, und auf die Maßgaben der Kommunalaufsicht. Aus der verlautet: „§ 90 Absatz 2 Gemeindeordnung verweist für die Überlassung der Nutzung eines Vermögensgegenstandes auf eine entsprechende Anwendung des Absatz 1. Demnach dürfen Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Die entsprechende Überlassung der Nutzung eines Vermögensgegenstandes darf somit in der Regel nur zum vollen Wert erfolgen. Auch § 8 Gemeindeordnung sieht vor, dass die Gemeinden ihr Vermögen und ihre Einkünfte nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu verwalten haben. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben dürfte gegeben sein, wenn die Überlassung grundsätzlich zu marktüblichen Preisen erfolgt. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit ist ganz besonders augenfällig bei einer so schwierigen Haushaltslage wie in der Hansestadt Lübeck.“

Tatsächlich ist Lübecks Verschuldung so legendär und hartnäckig, dass selbst die im Haushaltsjahr 2016 erwirtschafteten 38,3 Millionen Euro plus den Kohl nicht fett machen. Für die Erbbaupächter bleibt u.a. allerdings die Frage strittig, was denn als „voller Wert“ zu definieren sei. Peter Mross verweist auf das von der Initiative erarbeitete Arbeitspapier „Ein Lübecker Modell“, dass man als kostendämpfende Maßnahme vor allem bei großen Grundstücken zwischen Bau- und Gartenland unterscheiden möge, denn „die Bewertung des Baulandes folgt dem Bodenrichtwert, das Gartenland mit einem angemessenen Abschlag (Emden: 97% Abschlag, Frankfurt: 90%).“ Bauland kostet in Lübeck zwischen 70 und 300 Euro pro m². Alternativ könne wie in Frankfurt/Main der Bodenrichtwert halbiert werden. Besonders sauer stößt den Erbbaupächtern auf, dass das Liegenschaftsamt auf die alle zwei Jahre ermittelten Bodenrichtwerte zehn Prozent aufschlagen will mit der Begründung, dass die „vergangenheitsbezogen“ – also möglicher weise überholt – seien.

Vor allem aber legt die Initiative Erbbaurecht in ihren Arbeitspapier dar, dass der von der Lübecker Bürgerschaft in einer Vorlage genannte übliche Erbbauzins von vier Prozent nicht existiert. Im vom Liegenschaftsamt zitierten Hamburg hat die Initiative einen nominalen Wert von 2,1 Prozent ausgemacht und in Frankfurt, wo halbierte Bodenrichtwerte gelten, einen realen Wert von 2,5 Prozent. Ob das auch in Lübeck möglich ist, sollen Verhandlungen zwischen Stadt und Kommunalaufsicht ergeben.

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