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Eigenbedarfskündigung : BGH: Räumungsstreit um altes Mieter-Ehepaar geht wohl in die Verlängerung

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Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss der Mieter in der Regel ausziehen. Was aber, wenn er alt und krank ist?

Karlsruhe | Ein betagtes Mieter-Ehepaar darf wohl weiter darauf hoffen, trotz Kündigung in seiner Wohnung bleiben zu können. In einer Verhandlung des Bundesgerichtshofs (BGH) zeichnete sich am Mittwoch ab, dass die Karlsruher Richter das Räumungsurteil aufheben und den Streit ans zuständige Landgericht zurückverweisen dürften. Sie äußerten Bedenken, ob die Interessen beider Seiten dort ausreichend gewürdigt worden seien. Das Urteil soll es um 14.30 Uhr geben.

Die Vermieter, die mit ihren zwei kleinen Kindern selbst mit in dem Haus in Sinzheim bei Baden-Baden wohnen, wollen das Erdgeschoss künftig selbst nutzen, um mehr Platz zu haben. Aber der 87 Jahre alte Mieter und seine 78-jährige Frau, die dort seit zwei Jahrzehnten wohnen, wollen nicht mehr umziehen. Nach ihrer Darstellung ist das zumindest dem Mann, der eine beginnende Demenz habe, nicht zuzumuten.

Sie wollen die Räumung abwenden, indem sie sich auf die Härteklausel im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 574 BGB) berufen. Vor dem Amts- und Landgericht hatten sich bisher die Vermieter durchgesetzt. Dabei wurde aber nicht genau genug hingeschaut, wie dringlich deren Bedarf eigentlich ist, wie die BGH-Richter nun kritisierten. Hier komme es darauf an, ob die Wohnsituation wirklich katastrophal beengt sei oder ob es nur um mehr Komfort gehe. Es habe bisher aber gar keinen Ortstermin gegeben, um sich das anzuschauen.

Für die Mieter brachte BGH-Anwalt Herbert Geisler vor, dass es einen dementen Menschen stark beeinträchtigen könne, wenn er aus seiner vertrauten Umgebung gerissen werde. Auf der Vermieter-Seite führte sein Kollege Siegfried Mennemeyer ins Feld, dass im Prozess völlig ungeklärt geblieben sei, wie krank der Mann tatsächlich sei.

Fragen und Antworten in der Übersicht:

Woran entzündet sich der Konflikt?

Die Vermieter-Familie mit zwei kleinen Kindern findet ihre Wohnung im ersten Stock zu beengt. Damit sie sich das Eigenheim nach ihren Bedürfnissen umgestalten kann, sollen die Mieter im Erdgeschoss nach 20 Jahren ausziehen. Aber das Ehepaar weigert sich. Die Frau, selbst noch rüstig, begründet das mit dem schlechten Gesundheitszustand ihres 1930 geborenen Mannes. Ein Wohnungswechsel würde dessen beginnende Demenz verschärfen, sagt sie. Realistischerweise komme für ihn nur noch der Umzug ins Altersheim infrage. Dort habe sie aber nichts zu suchen. Komme es hart auf hart, bleibe ihr nur, trotzdem mitzuziehen - oder mit ihrem Mann nicht länger zusammenzuleben.

Welche Regeln gelten für solche Interessenkonflikte?

Grundsätzlich sind Mieter davor geschützt, dass ihnen einfach so die Kündigung in den Briefkasten flattert. Ein legitimer Kündigungsgrund ist allerdings Eigenbedarf: Ändern sich die Lebensumstände des Vermieters, soll es ihm offenstehen, seine eigenen vier Wände selbst zu beziehen oder dort etwa das erwachsene Kind oder die verwitwete Mutter unterzubringen. Eigenbedarf darf nicht vorgetäuscht sein, um missliebige Mieter loszuwerden. In dem Streit vor dem BGH haben die Gerichte der Vorinstanzen aber keine Zweifel daran gehabt, dass es der Familie Ernst ist mit ihren Ausbau-Absichten. In solchen Fällen bleibt den Mietern eine letzte Hoffnung - die Sozialklausel.

Was hat es mit dieser Sozialklausel auf sich?

In Paragraf 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs steht, dass ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn das Ende „eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“. Das kann der Fall sein, wenn „zu zumutbaren Bedingungen“ keine neue Wohnung zu finden ist, wie es im Gesetz heißt. Eine besondere Härte kann aber beispielsweise auch vorliegen, wenn jemand schon sehr lange in der Wohnung lebt, die Mieterin bald ein Kind erwartet oder eine wichtige Prüfung bevorsteht. Schwere Krankheit, hohes Alter oder andere körperliche Einschränkungen können ebenfalls Gründe sein. Der Verlust von Bekannten oder ein Schulwechsel sind nicht gravierend genug.

Was passiert, wenn so eine „Härte“ vorliegt?

Landet der Streit vor dem Richter, kann dieser anordnen, dass das Mietverhältnis weiter zu bestehen hat. In manchen Fällen - wie bei einer Schwangerschaft oder vor einem Examen - wird das nur einen Aufschub bedeuten, denn die Hinderungsgründe gelten nur für den Moment. Damit einem alten oder dauerhaft kranken Mieter der Umzug erspart bleibt, kann das Mietverhältnis aber auch auf unbestimmte Zeit verlängert werden. „Für den Eigentümer ist das immer schwierig“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland. Denn auch er habe ein Interesse, seine Räumlichkeiten zu nutzen.

Wer hat in dem Konflikt vor dem BGH bessere Chancen?

Das ist schwer vorauszusagen, denn letztlich läuft es immer auf eine Abwägung im Einzelfall hinaus. In der Vergangenheit waren einige Gerichte der Ansicht, dass gesundheitliche Belange vorgehen. „Wenn der BGH das bestätigen und so einen Grundsatz aussprechen würde, wäre das sicherlich hilfreich für viele andere Entscheidungen“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem sehr ähnlichen Fall allerdings 1993 festgestellt, dass ein Richter den „existenziellen Belangen einer vierköpfigen Familie mit zwei kleinen Kindern“ Vorrang „vor den Interessen auch eines erheblich kranken Mieters“ geben kann. Solange die Belastungen für den Mieter durch eine begleitende Behandlung abgefedert werden könnten, verstoße das nicht gegen die Verfassung.

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erstellt am 15.Mär.2017 | 13:38 Uhr

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